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2019年09月07日

【理財救兵】女兒未畢業 父母幫上車 這是愛她還是害她?(李澄幸)

建立時間 (HKT): 0907 06:00

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江太太 45歲 跟丈夫開美容院
江先生 55歲
女兒 19歲

財務背景︰

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江太跟丈夫一起經營美容店8年,做街坊生意,收入穩定,月入約4萬元;二人持有現金200萬元,股票60萬元,以及一份50萬元的儲蓄保險。江先生跟其媽媽早年以低價購入港島自置公屋,目前市值約400多萬元,自住居所的按揭早以供完,如今生活壓力大減。

一家三口每月生活開支約2萬元,其他儲蓄保險月供1.5萬元,每月仍有約5000元儲蓄。

理財目標︰

江太跟丈夫都是自雇人士,憑著早年以低價自置公屋,儲下一筆資產,又能做小生意養活自己。近期見樓價輕微回落,有意協助女兒上車,新盤推出都有嘗試抽籤,但未能成功,因此想請教專家,現時市況是否值得上車?自雇人士未能承造高成數按揭,到底有甚麼方法讓他們可付較少首期?在幫助女兒的同時,夫婦二人希望可避免動用太多資金,影響他們的退休生活。

撰文︰李澄幸(香港財務策劃師學會董事會成員)

由父母協助子女置業越見普遍,同樣是坊間所謂的「靠父幹」,但仔細分類又有多種不同的情況,一般可分為「協助首期」、「協助供樓」、「以流動資金去協助」、「以現有物業或其他資產融資去協助」等等。可見不同的情況有不同的考慮,也會引伸出不同的問題或風險,特別是資源並不十分充裕的家庭。

江太希望協助19歲女兒「上車」,估計以19歲之齡,應該還是學生並沒有收入,江太需要以積蓄去「協助首期」之餘,從銀行壓力測試的角度考慮,江太同時是「協助供樓」,作為按揭貸款的聯名借款人或擔保人,當然需要有一定的收入證明,對非固定入息人士來說是難點之一。另外,假設新買的物業是想以租抵供款,如果租務不似預期,江太每月只有約5,000元的盈餘助供樓,又是潛在風險之一。當然更嚴謹的處理,應是開始申請按揭時,就知會銀行打算將物業出租。又加上一個願望是不至於影響退休生活,所以,要協助女兒上車之餘,又不會影響退休生活,這兩個目標真的不容易達到。

假設樂觀地認為美容院生意將持續良好,退休又不成問題,但周轉應急的錢還是一定需要保留,所以江太真正可以動用來協助女兒上車的資金可能最多只有百幾萬。自僱人士如果都無做足出糧和稅務等安排,按揭申請肯定受限,估計這些也是江太提到買新盤的原因。如果有由發展商提供的計劃,看上去的確是較易上車,但同樣有風險,最後是否較容易批出貸款,仍然是個問號,要以銀行的按揭成數要求,以及壓力測試為標準會更妥當。購買新盤時也不要計得太盡,萬一發展商新盤貸款出問題,首期不足將很麻煩。

另外,部分計劃首數年能以優惠利率還款,但幾年後的利息則大幅上升,有些買家可能計劃經過2至3年的「低息期」後,轉按至銀行,但前題是樓價上升,假若樓價下跌,只能繼續接受貴息。所以,最好不要只看眼前,也要把壞因素包括在考慮當中。

如果江太之前沒有做足準備,比如出糧記錄及稅務等等,公司的財務報表最好都準備妥當,目前應先花時間建立更好的記錄。當然針無兩頭利,想提高借貸能力,少少成本及功夫是需要做的。其實想協助女兒置業都是想她未來生活更好,宜多與女兒溝通對未來生活的期望,比如是否留在香港發展等主觀想法,畢竟她才是最終用家。

如果客觀和主觀的因素都未準備好,不如先把更多精力投放於公司及自身的退休策劃,這些都是為女兒好,令她未來不用擔心你們的退休生活,協助置業一事不用太勉強的馬上進行,宜仔細考慮。

資料整理︰鍾耀恆

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