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2019年10月13日

【理財救兵】大學講師持千萬樓花 為避香港亂局 急套現申請移民(葉景強)

建立時間 (HKT): 1013 06:00

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財務分析個案︰

江小姐 大學講師 32歲
父母 退休人士 分別58歲及57歲

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財務背景︰

江小姐為一名大學英文講師,月入3.4萬元,另有不定時的Freelance工作,月入2萬元,但要視乎空閒時間才決定是否接受。

目前江小姐與父母同住,單位為兩老已供滿的居屋,市值達500萬元,但年初為買樓花,加按了100萬元,購入土瓜灣一520萬元單位,月供2萬元(連同還樓按),明年3月收樓;另外,江小姐在2017年購入長沙灣另一價值450萬元的樓花,同樣明年3月收樓,月供1.4萬元。

由於父親為退休公務員,每月有長糧收入1.7萬元,土瓜灣新樓的供款及加按,全部由父母負責;而江小姐只負責長沙灣樓的供款部分,但加上一般日常開支,她每月儲蓄為零。

理財目標︰

兩次入市買樓花,分別為2017年7月及2019年初,江小姐坦言這是父母驅使的,認為是穩賺投資方法,因此她幾乎耗盡個人積蓄,而股票投資亦已全出售。可是,反送中運動爆發,令江小姐對樓花投資非常膽心,由於樓花無法估值,目前仍未知賺蝕,但她希望明年收樓後,盡快將單位出售,拿回資金求安心。

江小姐賣樓的另一個考量是,希望將資產轉為外幣,並會着手申請技術移民,目標為澳洲。由於她對香港的政治環境已徹底失望,不再留戀這地方,而父母的財政穩健,退休生活無憂,因此想請教理財專家,應如何妥善處理資產,盡快安排移民。

撰文︰King Sir 葉景強(香港公開大學校外顧問)

近期的社會運動令部份港人不安,考慮移民他國,讀者江小姐亦有此想法,打算申請移民澳洲。申請移民有兩個途徑,第一是投資移民,所需的資金較多,動輒過千萬港元;第二技術移民,所需資金大多在申請手續方面,數萬港元已足夠。

江小姐是大學講師,其專業屬澳洲政府今天需要的專才,可申請中長期技術移民(MLTSSL),由申請至獲批平均為410天,因此有一年多時間準備。由於申請費用不多,加上她父母財政穩健,退休無憂,因此今天要準備的資金,是她落戶澳洲首年的生活使費。

如在悉尼市中心租一個包傢私的開放式單位,每月約1萬港元,加上日常開支每月約1萬港元,一年生活費就是24萬港元,再加上機票、雜費及應急錢,江小姐如手上有50萬港元,相信已足夠應付當地開支。現時江小姐收入雖有3.4萬元,另加2萬元外快,但大多用於家庭的日常開支,每月儲蓄為零,所以移民所需的資金,全部要落在賣樓後餘下的金錢。

2019年初買入的土瓜灣520萬元單位,由於供樓是父母承擔,因此暫不用處理。至於2017年 7月 她在長沙灣購入450萬元新盤單位,明年3月收樓後,待四個月後,其實就過了三年「罰息期」,不須付SSD特別印花稅。因此,收樓後她應立即放盤,盡快售出。

假設買樓時承造最高8成按揭,首期最少付了90萬元,而由2017年中至今,樓價已升了超過15%。如果 她放棄一些利潤,只用買入價450萬元放售, 應不難售出 , 售後便 可收回90萬首期及三年供款 的本金部份 約26萬元,減去律師費及佣金等,即可套現約110萬元。

套現後可趁澳元處於近15年低位(約1澳元兌5.3港元),買入足夠未來使用的澳元,鎖定風險,並承造定期,利息約2.25厘;而餘下的港元,可考慮買入7萬元一手的短期 約2-3年内到期的 債券,年回報約4至6厘。但如認為風險高,可承造港元定期,利息約2厘。根據以上安排,已足夠完成江小姐的移民目標。

最後,不得不讚賞江小姐父母,因為他們分別在2017年7月及2019年初兩次樓市低位入市,眼光獨到。

資料整理︰鍾耀恆

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