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2019年10月17日

【趣blogblog】800萬上車盤的悲劇(股榮)

林鄭用住屋希望換取政治妥協,一班原先實力最弱的買家,去購入高一班的物業,貸款加倍,槓桿加大,叫防守力最差的人,去迎接完美風暴進擊。
建立時間 (HKT): 1017 00:00

政治問題,樓市解決。這是新一份《施政報告》的核心。

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報告着重樓市政策不意外,但無論收地幾快,遠水難救近火,唯有用非常手法去處理。今年初,財政司司長陳茂波提出研究放寬成數,迅即被林鄭「摑一巴」,批評劏房波的建議,只會令市民供樓負擔更大,同時令人以為政府擔心市場調整。

三季度後,樓價未見大幅調整、政經形勢卻急轉直下,林鄭在完美風暴環伺下,打倒昨日的我,原因很簡單,目的是將一班和理非的中產捆綁在樓價上。林鄭將首置9成按揭貸款樓價上限,由400萬提高一倍至800萬;8成按揭貸款樓價上限,由600萬提高至1,000萬。為了令更多人符合資格,首置人士可免壓力測試(按揭利率加3厘),只要保費因應風險因素額外調整而已。

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未放寬9成按保樓價上限前,買入市值800萬元的私樓,只能借6成按揭,首期需320萬元,以按息2.625厘、供30年計算,月入46,053元以上便能通過壓力測試。不過,新方案之下,首期只須80萬元,較舊政策少75%,而即使未能通過壓測,入息要求約5.8萬元,另繳交額外保費。

5.8萬月薪,約每年收入70萬元,根據稅務局2017-18年報,最新課稅年度薪俸稅資料,每年入息70萬元或以上的,合共有30.97萬人,佔納稅人比例約17.5%。如果是兩口子,月入各約3萬元,年薪合計亦有70萬元,按新政策下用首置身份,可聯名以9成按揭上車,買入800萬元物業。根據稅務局資料,年薪30萬元以上的納稅人,數目達到105萬人,佔納稅人比例約59.6%。

自推出多輪逆周期措施,礙於首期限制,很多人未能上車。今次政府變陣鬆綁,供應少而「有能力」上車數目急增之下,樓價短期肯定飆升,這是供求的定律。

可以想象,未來最少有四批人成為首置上車新力軍。第一批,是拆名變首置客,尤其是聯名供甩樓,其中一方拆名變回首置重新「上車」的誘因提高。第二批,是工作數年儲有數十萬,準備結婚上車的客源,昔日未能靠父幹的,目前靠自己。

第三批,是新香港人,今年8月曾寫過一篇叫《十年後中環 沒有真香港人》,「輸入內地人才計劃」以及「非本地畢業生留港/回港就業安排」計劃下,動輒萬計新香港人一夠7年居港資格,就名正言義以港人身份買樓,首期減少,上車誘因越大。第四批,警察。日日開OT但宿舍又被騷擾,最好當然是攞住屋津貼買私樓上車。

林鄭以為中產和理非上車無望、年輕人上車絕望,因而上街及抗爭。用住屋希望換取政治妥協。但最終,只是樓價狂飆的惡果,一班原先實力最弱的買家,去購入高一班的物業,貸款加倍,槓桿加大,叫防守力最差的人,去迎接完美風暴進擊,樓價跌一成即負資產,97年董建華好心做壞事,22年後,林鄭劏房波黑心做柒事。

2014年,金管局前總裁陳德霖戲言: 「600萬元以下嗰啲,我地叫上車盤。」
2019年,因為柒娥一份樓市報告,上車盤恐被推高至800萬。不過,What goes up,must come down。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1

P.S
元朗Grand Yoho 10座低層E室,實用面積519呎,施政報告後以800萬元售出,呎價15,414元,可以首期80萬上車。

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