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2019年11月09日

【按揭星探】極低稅「甩名」攻略 借盡8成套現150萬 全民買第2層樓(子非魚)

建立時間 (HKT): 1109 08:00

筆者以往在《蘋果日報》多次撰文,講解如何把聯名物業「甩名」及套現,讓配偶買第二層樓,擁抱香港人「儲磚頭」這個跨時代核心價值觀。在新按揭政策下,這個思想更可以進行到底——套盡現金、壓低稅額,「按樓買樓」時代已經蒞臨。

先回帶一下,把聯名物業「甩名」,樓價是自行決定,印花稅以樓價一半計算,並以較低的第二標準稅率計算。如果樓價定得太高,按揭可以套現更多資金,但印花稅會增加;如果定得太低,雖然慳了印花稅,但按揭貸款相應減少,所套現資金未必足夠繳付第二層樓首期。

低稅高估價難並存

業主何生原本面臨這個困局。他9月底時打算將一層聯名物業「甩名」予妻子,該層元朗樓於2年前買入,600萬元物業申請6成按揭,貸款額為360萬元,但2年後物業已升值至700萬元,他希望轉按套現,籌措首期買第2層樓。

當時仍是按揭舊制,700萬元最多只能借6成,即貸款額420萬元,只能套現約60萬元。若果定價拉高至770萬元,6成按揭便可以借462萬元,套取102萬元現金,但印花稅高達8.7萬元,何生認為負荷太大。

如果物業定價為630萬元,6成按揭可借378萬元,印花稅降至約6萬元,惟僅套現多18萬元,基本上全無意思。在舊制下,何生似乎只能在低稅額和套盡現金兩者之間取其一。

新政策突破困局

不過,自從政府10月推出新按揭政策後,令800萬元以下物業可借9成,1,000萬元以下可以借8成後,便衍生另一玩法。聯名物業「甩名」,可以用新按揭成數借盡8成——定價可以撳低之餘,而且可以慳稅,可謂魚與熊掌、兩者兼得。

何生隨即採用新按揭政策下的優勢,就算以630萬元定價「甩名」,申請8成按揭借504萬元,已經可以套現144萬元,印花稅亦只是6萬元。他毋須要刻意將定價拉高至770萬元,因為何生是目標為本的人,144萬元已經足夠繳付800萬元物業首期以及印花稅了;而且定價愈高,印花稅愈高。

業主向其他客戶分享這個case後,很多人問:「1,000萬元物業借8成按揭,不是只限上車買樓用嗎?」其實「甩名」交易亦都適用,原因很簡單,丈夫將50%業權出售,妻子以真金白銀承接的話,後者正是買入一層新樓,可以享受新按揭成數,但最多只能借8成按揭。就算是800萬元物業,最多都只能借8成,而不能9成,而且需要通過壓力測試。

總結是,上述將聯名物業「甩名」財技,定價可以比市價低,節省印花稅,並用盡新按揭措施借盡現金,套現首期買第二層樓。

不過,現實不可能永遠美好,業主有兩點需要注意:

一、如果定價比市價低太多,稅局有權在7年內追討印花稅差額,建議讀者要到不同銀行估價,選取最低估價銀行「甩名」,然後購買估價報告,如果稅局往後質疑,可以提出估價報告作為辯解,證明價格獲得專業人士認證。

二、如果丈夫「甩名」予妻子後,妻子申請高成數按揭,丈夫再以高成數按揭買第二層樓,夫妻均聲稱兩層樓都是自住之用,但按證公司會質疑為何需要兩層自住樓,未必會批出按揭保險。所以業主除向按證公司申請按揭外,最好也到昆士蘭按保申請,尋求後備應急方案。買樓前也應先到銀行做預先批核,才好簽臨約買樓。

子非魚

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