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2019年11月23日

【投資導航】中資帶頭減!新盤或現劈價潮「四大理據」

建立時間 (HKT): 1123 06:00

香港政府面對政治問題,以托市解決,放寬按揭保險計劃,令樓市低位有承接,樓價指數反彈1.5%,創29周最大反彈幅度。然而,港股表現未有好轉,就業環境轉弱,更重要的是,中國新盤已在減價促銷,反映中國購買力轉弱之餘,內房企業減價賣樓歷來並不手軟,未來香港私樓供應持續高水平,存貨需要減價求售,在南下湧港的內房帶頭下,新盤劈價潮恐怕已展開。

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內房劈價不手軟

聯交所資料顯示,有公佈平均售價的內房之中,恒大(3333)及雅居樂(3383)近月已密密減價(見表),其中恒大的10月合約銷售均價已跌穿萬元水平,至每平方米9336元人民幣。兩間內房過去半年均價已下跌13%及18%。評級機構標普亦指出,內房融資困難,要減價促銷,料明年底內房的毛利率中位數將跌至低於30%,往後或會再跌至25%。

內房減價並非新事,去年亦有指資金回籠慢,恒大實際低至七四折;碧桂園(2007)個別提供八折優惠。有報導更指,萬科(2202)旗下樓盤的開售價曾以低至五五折推出。可見內房企業劈價絕不手軟。

未來半年私樓供應增

回到香港,部份新盤已變相減價10%至17%,二手業主欲成交亦要減價求售。未來供應情況,令持有存貨的一方漸漸變得不利。今年《財政預算案》,財政司司長陳茂波指出,在未來3至4年的一手私人住宅單位供應量可維持在較高水平,包括9000個貨尾單位、6.4萬個興建中未售出的單位,以及2萬個在已批出土地上可隨時動工興建的單位,估計未來5年的每年平均落成量約1.88萬個,較過去5年平均數增加約兩成。

政府較早前預測2020年,私樓落成量達2.78萬個單位,為近年最高水平,其後差估署修訂至2.01萬個單位,仍較過去水平為高,至2021年仍維持2.3萬個單位的高水平。今年出售的樓花,或許已在消化2020年供應高峰期的單位,但根據統計,現時正在出售的新盤之中,不少出售數量少於一半,部份原因當然是銷售程序及策略,但以現時情況推斷,未來6個月賣樓,將要面對存貨及再下一年的新樓花競爭,購買力未有增加情況下,減價出售將成去貨的主要動力。

港股表現一般 難推動樓市

影響本地樓價的指標,最明顯的便是港股,每當港股出現跌勢,樓市最終亦要跟隨股價下跌。恒指數度反彈亦無功而回,仍在年初水平上落,樓價則仍較年初水平為高;另一推動樓價再升的原因,是二手樓價上升,父幹轉按以便下一代夠首期上車,惟二手持續劈價出售,水降船低,靠資產市場氣氛推升樓價的力量不足。

港經濟轉差 新盤恐劈價兩成

近日樓市反彈,主因放寬按保,但只能吸引實力較次一級的買家上車,只是短期效應。可以推斷,此類買家較受就業市場影響,最新失業率上升至3.1%,較早前超低水平2.9%微升,近月本地消費結構出現劇變,坊間開始對就業前景出現信心危機,置業變轉趨審慎,亦解釋了新盤轉淡的原因。

再加上香港有爭議,連鎖反應竟然會令深圳第三季GDP按年增長5.15%,創最慢紀綠,加上中美貿易戰前景不明朗,香港就業危機「we connect」深圳甚至其他省市,置業計劃亦要延後,內房劈價內銷轉出口至香港,由內房帶動香港新盤劈價潮,參考去年內房樓盤減幅,香港新盤恐怕實際要再減價兩成出售。

記者:投資版

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