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2019年11月23日

【趣blogblog】1萬變400萬 買股定買樓?(股榮)

建立時間 (HKT): 1123 00:00

50年前的11月24日,是恒生指數正式向外發報的日子,首日收市為158.5點。經歷香港經濟陰晴五十年,以恒指周四收市價26,466點點計算,累積升幅166倍,複合年度化每年回報約10.8%,遠優於美股及日股。

50年前買股贏得多,抑或買樓升值勁,賬面計是後者,但如果能將股息再投資滾存,一樣得出1萬變400萬的魔法。

根據昔日剪報,上世紀60年代尾,車衣女工待應等月薪大約300元,中大畢業生到滙豐做見習生,月薪為千元。藍籌屋苑美孚新邨,第1期於60年代尾發售,首張價單頁面寫上1968年8月,只有一頁紙,涉逾600個單位,分佈百老匯街1至11號(沒有10號)共10幢物業,售價2.45萬元起,逾千呎「凸海」單位售價不足10萬元,呎價數十元。其中百老匯街8號低層A室,凸海戶,實用1,387呎,上年成交價1,768萬元(目前估值相若)。原業主1969年3月一手買入價為4萬元,近50年升值441倍。

並非所有樓都50年升值400倍,同樣是60年代尾焦點盤,由香港置地發展的西灣河太安樓,當年以免首期、月供80元(中型)、100元(大型)作招徠,但升值幅度明顯比下去。太安樓中層48室,實用面積352呎,最近以438萬元易手,呎價1.24萬。此單位1969年7月一手價為2.4萬元(呎價68元),最新造價與一手價比較,50年升值約182倍。

單睇賬面數,買樓升值幅度勝過恒指。但如果將股息再投資滾存,兩者回報卻相當接近。彭博數據,如果計及股息再投資,恒指過去50年回報由166倍增至409倍,複合年回報達到12.8%,數字優於較歐美日同期表現。當年投資1萬於恒指,至今連股息回報滾至409萬元,與美孚新邨一樣,50年回報逾400倍。

50年前股樓回報逾400倍,未來50年能重演嗎?或者大家可以先望望過去22年港股港樓表現。97回歸後,恒指至今賬面升幅僅74%,計及股息亦只有2.7倍回報(複合年回報約6%)。另一邊廂,美股道指22年來連同股息回報為5倍(複合年回報約8.4%),跑贏恒指。

港樓方面,青衣灝景灣算是97年經典盤,3座中層E室,實用面積676呎,1997年以524.7萬元一手買入,上月以1,122萬元(呎價16,598元)沽出,賣方持貨22年升值1.1倍。樓價升幅表面上跑贏恒指,但計及股息因素,恒指實際回報超過港樓。

無可否認,早年受惠經濟轉型,港股港樓都經歷爆炸性增長蜜月期。回歸前,英資退,港資上;回歸後,港資被中資搶佔市場,甚至恒指超過一半成份股,亦由中資股霸佔。港資退,中資上,近數年成為中環的主旋律。

未來港股港樓表現,根本上與中國經濟連成一線。在本港水深火熱間,阿里巴巴堅持來港,不是有情意結,乃是深圳上海仍未夠班取代香港對外金融角色。今場運動後,中共將加快溝淡香港,股市如是,樓市亦如是。回歸前,大家對50年不變半信半疑,時間未過一半,大部分港人對50年不變,已經得啖笑。

已故財經專欄作家曹仁超5年前曾表示,在70年代至80年代恒指盛衰代表香港經濟,指數升跌與香港經濟氣候相連。但97後恒指已不代表香港,目前內地企業充斥成份股,指數除反映本地房產、公用股走勢,就只顯示中資股表現,與大部份香港人已經沒有關係,「以前恒指就係香港,香港就係恒指,但𠵱家恒指就只係恒指」。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1

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